معاملات در منگنه سوداگران
نیلوفر جمالی
تصمیم: از دی ماه سال ۹۶ قیمت مسکن با رشدی ۳۰ الی ۴۰ درصدی در کشور مواجه شد که روند خود را در سه ماه ابتدای سال ۹۷ همچنان ادامه داد و بازار مسکن را با بلبشوی قیمت ها مواجه کرد. بازاری که همیشه مورد توجه دلالان در ایران بوده اکنون با رشد ناگهانی بیش از پیش پای سوداگران را به عرصه مسکن باز کرده است.
کارشناسان از جمله دلایل رشد قیمت مسکن طی چند ماه اخیر را نوسانات نرخ دلار و سکه دانسته و معتقدند که مسکن یک کالای اقتصادی محسوب میشود و افراد انتظار سودآوری مشابه در این بازار همچون بازارهای رقیب را دارند و زمانی که تعادل در بازارهای یاد شده به هم میخورد، امن ترین منطقه برای سرمایه گذاری مسکن خواهد بود و تقاضا در این عرصه را افزایش خواهد داد که در پی آن روند قیمتی تغییر خواهد کرد. همچنین تغییرات در شرایط بین المللی کشور و تلاش آمریکا برای تحریم مجدد ایران نیز تاثیرات روانی خود را بر بازارهای کشور گذاشته و رشد نقدینگی نیز بی تاثیر در افزایش قیمت مسکن نبوده است.
البته برخی دیگر از کارشناسان افزایش قیمت در حوزه مسکن را به این دلیل که ویژگی های خرید و فروش در این بازار بیشتر به شکل سفته بازای بود، افزایش معاملات مسکن را پیش رونق این بازار اعلام کردند اما بر خلاف این دیدگاه التهابات بازار مسکن در تیرماه امسال با کمی آرامش همراه شد. این آرامش نسبی به معنی کاهش قیمت مسکن نبود بلکه میزان مبادلات در این حوزه و تقاضا برای خرید و فروش تا حدودی به حالت عادی بازگشته است و قیمتها در اکثر مناطق ثابت باقی ماند که این موضوع به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها در مقابل افزایش قیمت مسکن بود.
اما دیدگاه دولتی ها درباره تحولات بخش مسکن طی سالهای اخیر اینگونه بود که رکود حاکم در این حوزه به دلیل مقابله با خرید و فروش برای سفتهبازی بوده و این نوع معاملات در سالهای اخیر کاهش یافته است اما یکی از دلایل ایجاد التهاب در بازار مسکن طی ماههای اخیر، موضعگیری امریکا درباره مسائل ایران بود که سبب التهاب در بازار مسکن شد؛ ضمن اینکه تغییرات ارزی نیز به این التهاب دامن زد.
این التهابات باعث شد تا وزارت راه و شهرسازی طی جلسه ای به بررسی راهکارهای کنترل بازار مسکن بپردازد و ماحصل آن نیز راهکارهای ۹گانه تعدیل بازار مسکن بود که طی آن تشویقهای مالیاتی جزء اولین الویت ها در نظر گرفته شد و موضوع بازارهای الکترونیکی، دیگر تقویت کننده این بازار بود چراکه ارائه اطلاعات آزاد در مسکن می تواند فی نفسه در کنترل قیمت ها تأثیرگذار باشد. همچنین بحث مالیات بر عایدات زمین را در جایگزینی مالیات بر خانه های خالی مطرح کردند و اعمال سیاست های تشویقی مالیاتی در بخش ساخت واحدهای کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف کشور را مطرح کردند.
تقویت بازآفرینی شهری از طریق تخصیص اراضی دولتی و مردمی و تبدیل بانک عامل بخش مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه ای برای اعمال سیاست های تعادل بخشی به دو طرف عرضه و تقاضا در شرایط التهاب بازار از دیگر سیاست های وزارتخانه بود.
دولت در راهکارهای خود دو سیاست ارائه تسهیلات برای تحریک تقاضا و عرضه و همچنین دریافت مالیات بر عایدی سرمایه را که پیش از این کارشناسان بر آنها تاکید داشتند در نظر گرفته است که تجربه سالهای گذشته نشان داد است، راهکار اولیه یعنی توانمندسازی مردم با انواع تسهیلات موفق نبوده و هر وقت وام خرید مسکن افزایش یافته به تناسب آن قیمت ملک نیز بالا رفته و تنها با رونق موقت و چند ماهه مواجه شده است.
اما در رابطه با راهکار دوم یعنی اخذ مالیات از تقاضاهای سرمایهای یا مالیات بر عایدی سرمایه که به امید خروج سوداگران و دلالان از این بازار ارائه شده موضوع کمی متفاوت است چراکه یکی از مشکلات در بازار مسکن گسترش سفته بازی است به گونه ای که سهم تقاضاهای سرمایهای در این بخش از ۲۰ درصد در سال ۵۵ به ۵۸ درصد در سال ۸۰ و به بیش از ۶۵ درصد در سال ۹۵ رسیده است. در این راستا بیش از ۱۰۰ سال است که کشورهای توسعه یافته به منظور جلوگیری از تقاضاهای سوداگرانه از اهرم مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میشود برای تنظیم بازار استفاده می کنند. در این راستا، علی قائدی معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهر سازی درباره دریافت مالیات بر واحدهای خالی عنوان کرد که ابزار شناسایی خانه های خالی برای دریافت مالیات از این واحدها را نداریم.
کارشناسان درباره مالیات بر عایدی سرمایه معتقدند که دریافت این نوع مالیات ایده بسیار خوبی است ولی در شرایط خاص امروز اگر به دنبال اعمال مالیات بر عایدی سرمایه هستیم لازم است ملاحظات جدی در نظر داشته باشیم. آنها بر این باورند که حدود ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی در کشور وجود دارد و سرعت گردش بسیار سریع در حال جریان است و ممکن است تورم بدی را داشته باشیم.
همچنین در راستای ارائه تسهیلات نیز بانک مسکن سقف تسهیلات مسکن صندوق پس انداز مسکن جوانان افتتاحی سال ۹۷ با دوره انتظار ۱۵ ساله، به ۲۱۳ میلیون تومان در شهر تهران رساند و سقف تسهیلات متعلقه در پایان سال پنجم برای حسابهای افتتاحی طی سال جاری در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب ۹۱۰، ۷۶۰ و ۶۱۰ میلیون ریال و در پایان سال پانزدهم به ترتیب ۲.۱۳۰، ۱.۷۷۰ و ۱.۴۲۰ میلیون ریال خواهد بود.
برخی بر این باور هستند که ورود دولت با سیاستگذاری در راستای کنترل قیمت بازار مسکن می تواند راهکاری برای جلوگیری از افزایش قیمت باشد اما اجرای این سیاست به زیان سرمایهگذاری در بخش مسکن خواهد بود و باعث میشود مردم از عرضه واحدهای خود طفره بروند به همین دلیل اقتصاددانان چنین طرحهایی را پیشنهاد نمیدهند. ممکن است یک اقدام کوتاهمدت برای چند ماه قابل توجیه باشد، ولی در میانمدت و بلندمدت سبب نابودی برنامهریزی شهری خواهد شد. در تایید این موضوع عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تأمین مالی معتقد است که کنترل بازار به بخشهایی تعلق میگیرد که بازار در آنها وجود نداشته و عرضه به صورت انحصاری باشد، اما زمانی که هزاران نفر قصد خرید و فروش یا اجاره مسکن را دارند، اعمال سیاستهای کنترلی، نتیجهای جز فساد نخواهد داشت.
دولت برای استفاده از زمین های بلااستفاده که در دست دستگاه های دولتی است نیز برنامه ای تعیین کرد چراکه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که سال ۸۷ مصوب و ابلاغ شد در ماده ۶ خود کلیه وزارتخانهها، موسسات و شرکتهای دولتی را که ۱۰۰ درصد سهام آنها متعلق به دولت است مکلف شدند تا نسبت به عرضه و واگذاری رایگان اراضی تحتاختیار خود به وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را انجام دهند اما همچنان این قانون اجرا نشد. در این راستا رئیس جمهوری در نشست هماندیشی مدیران ارشد دولت درباره این موضوع که «هیچ دستگاه دولتی حق ندارد زمین بلااستفاده را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار ندهد و این یک الزام است و آن را دنبال می کنم که اگر دستگاهی زمینی را در سال ۹۷ استفاده نکرده و آن را واگذار هم نکرده آن زمین را از آن دستگاه بگیرد»
لازم به ذکر است که تیر ماه امسال اوراق تسهیلات مسکن با نماد «تسه» روندی افزایشی را در پیش گرفته، اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی باز هم با افت قابل ملاحظه ای روبه رو شد تا تفاوت این دو به ۱۵ هزار تومان برسد.
یکی از مشکلات کمبود عرضه جدی در بخش مسکن کوچک و متوسط است یکی از علل مهم این امر این است که با توجه به اینکه در ایران اساسا تامین مالی ساخت و ساز از جیب خود سازنده است، در دوره ای (سال ۹۰_۹۱) که تقاضای مسکن سرمایه ای بسیار بالا رفت بخش مهم سازنده ها به سمت ساخت مسکن سرمایه ای رفتند و بعدتر سیاست های دولت منجر به ایجاد رکود بسیار ویژه در این بخش شد، عملا دست این سازندگان زیر ساطور مسکن سرمایه ای که قابلیت نقدشوندگی ندارد، گیر کرد و نتوانستند سرمایه بزرگی را به بخش مسکن کوچک و متوسط بیاورند.
اما در تیرماه امسال وضعیت بازار مسکن به سمت آرامش پیش رفت اما این آرامش به دلیل کاهش معاملات است که احتمال دارد ادامه یابد؛ ولی بدتر از آن احتمال وقوع رکود تورمی در انتهای سال جاری و ابتدای سال آتی دقیقا مشابه با وضعیتی است که برای بازار مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته و سه ماه ابتدایی امسال رخ داد، است. با این تفاوت که در شش ماهه اخیر شاهد رونق تورمی مسکن بودیم اما در انتهای شش ماه آینده، رکود تورمی در بازار مسکن رخ می دهد.
به نظر می رسد، در شرایط فعلی پیشبینی بازار مسکن بسیار مشکل است و همچنین اقتصاددانان از اواسط سال ۹۴ به دلیل افزایش حجم پول و نقدینگی، وقوع یک تورم بزرگ را پیشبینی میکردهاند، ولی بعید است که در آینده نزدیک بار دیگر یک افزایش قیمت شدید رخ بدهد. اما آنچه مشخص است اینکه در حال حاضر قیمتها به دلیل ضعف بودجه و درآمد خانوارها کنترل شده است و زمانی که قدرت خرید مردم پایین باشد، کسی به سمت بازار مسکن متمایل نخواهد شد.